Geld von der Bank für den Lebensabend

Stuttgart - Deutsche Finanzinstitute bieten Ruheständlern jetzt endlich auch sogenannte umgekehrte Hypothekendarlehen oder Rückwärtshypotheken an. Für Rentner, die knapp bei Kasse sind, ist dies eine Möglichkeit, ihre finanzielle Lage zu verbessern, ohne das selbst genutzte Haus verkaufen oder vermieten zu müssen.

Selbst genutzte Immobilien gelten als eine solide Form der Altersvorsorge. Wer im Ruhestand in einer abbezahlten Immobilie lebt, spart die Miete. Die durchschnittliche finanzielle Entlastung je Haushalt wird in Fachkreisen mit durchschnittlich 400 bis 500 Euro pro Monat beziffert. Dennoch bieten einzelne deutsche Finanzinstitute "umgekehrte Hypothekendarlehen" an.

Die Sache mit der selbst genutzten Immobilie kann nämlich einen entscheidenden Haken haben. "Wenn der Hausbesitzer im Ruhestand nicht über genügend liquides Privatvermögen verfügt, nur eine unterdurchschnittliche Rente bezieht oder gar pflegebedürftig wird, fehlt ihm unter Umständen das nötige Kleingeld für die Bestreitung des Lebensunterhalts", so Diplomökonomin Irys Ehmann, unabhängige Finanzberaterin in Stuttgart.

Die Finanzbranche schätzt, dass es in Deutschland etwa eine Million Besitzer selbst genutzter Immobilien gibt, die über ein unterdurchschnittliches Einkommen verfügen. Viele ältere Menschen haben jedoch ein psychologisches Problem, das gewohnte Lebensumfeld zu verlassen.

Eine zweite Zielgruppe, die für die Senioren-Hypothek empfänglich sein könnte, ist durch den demografischen Wandel entstanden: Immer mehr Paare bleiben kinderlos. Sie haben also keine Nachkommen, an die sie ihre abbezahlte Immobilie vererben können oder wollen. Kinderlosen Ehepaaren ist letztlich oft egal, was nach ihrem Tod mit dem Häuschen oder der Eigentumswohnung geschieht. Die Ruheständler beleihen deshalb ohne Rücksicht auf etwaige Erben ihr Eigenheim, um es sich in der letzten Lebensphase nochmals so richtig gutgehen zu lassen. Weltreise? Ferienwohnung auf Mallorca? Schickes Auto? Alles kein Problem, wenn das eigene Heim als Sicherheit dient.

Für diese Zielgruppen bietet die Finanzbranche mit der Senioren-Hypothek eine Lösung, die in den USA und Großbritannien ein gängiges Instrument der Liquiditätssicherung im Rentenalter ist: die sogenannte umgekehrte Hypothek oder Rückwärtshypothek. Banken und Versicherungen gewähren in diesen Ländern Immobilienbesitzern einen in der Regel monatlich ausgezahlten Geldbetrag, der zu Lebzeiten nicht zurückgezahlt werden muss.

Als Sicherheit für das Finanzinstitut dient eine Hypothek, die im Grundbuch eingetragen wird. Der Bewohner erhält eine garantierte, lebenslange Rente und kann weiterhin mietfrei in den eigenen vier Wänden wohnen. Er muss jedoch die laufenden Instandhaltungskosten tragen. Die Schulden laufen bis zum Tod des Hausbesitzers auf.

Verstirbt der Eigenheimbesitzer, haben die Erben gegenüber der Bank die Möglichkeit, das Darlehen abzulösen, um das Objekt selbst zu nutzen oder zu verkaufen. Da Banken und Versicherer jedoch keine barmherzigen Samariter sind und eine entsprechende Rendite erwirtschaften wollen, begrenzen sie bei der sogenannten Rückwärtshypothek ihr Risiko dadurch, dass sie je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie einen Wertabschlag von bis zu 50 Prozent beim betreffenden Objekt vornehmen und nur maximal die Hälfte des Hauswerts beleihen. Geldhäuser versuchen auf diese Art und Weise, das "Langlebigkeitsrisiko" des Hausbesitzers sowie das Risiko eines Wertverlustes der Immobilie abzufedern. Je älter der Senioren-Kreditnehmer ist, desto attraktiver ist die Rückwärtshypothek für die Bank oder Versicherung.

Was in den USA und Großbritannien längst gang und gäbe ist, fristet in Deutschland allerdings noch ein Schattendasein. Die Rückwärtshypothek wird nur von wenigen deutschen Instituten angeboten. Die Hypovereinsbank hat im Jahr 2000 ein entsprechendes Produkt auf den Markt gebracht. Deutsche Senioren scheinen sich jedoch langsam für diese Idee zu erwärmen.

Die Laufzeit eines Darlehens ist unbegrenzt

Der Kreditvermittler Baufi-Nord ist im Frühjahr 2008 ebenso in dieses Geschäftsfeld eingestiegen wie der Direktversicherer Hannoversche Lebensversicherung AG, die mit einer Rentenhypothek am Markt ist, die der Rückwärtshypothek ähnelt. "Wir sehen da einen interessanten Markt und haben auch schon viele Anfragen von älteren Hausbesitzern erhalten", so Dr. Kerstin Bartels, Pressesprecherin des bundesweit tätigen Direktversicherers. Das Modell der Versicherung funktioniert so: bewohnt ein Ehepaar eine selbst genutzte Immobilie, muss einer der Ehegatten im Ruhestand sein, um einen Darlehensantrag stellen zu können. Weitere Voraussetzung: das Haus muss völlig schuldenfrei sein.

Ein Immobilienexperte des TÜV Süd nimmt im Auftrag des Direktversicherers eine Wertschätzung vor, die die Grundlage der Beleihung ist. Die Kosten für diese einfache Art der Schätzung übernimmt die Versicherung. "Erst ab einem Gebäudewert von 400.000 Euro verlangen wir ein Sachverständigen-Wertgutachten", erläutert Pressesprecherin Dr. Bartels. Wenn der Wert des Objektes ermittelt ist, kann der Kunde entscheiden, bis zu welcher Höhe er sein Objekt beleihen möchte. Möglich sind bis zu 50 Prozent. Der zu zahlende Zins hängt vom Alter des Kreditnehmers ab. Die Laufzeit des Darlehens ist bei der Hannoverschen Lebensversicherung unbegrenzt. Der Ruheständler entscheidet selbst, ob er den Kredit tilgen möchte oder nicht. Um die monatliche Zinszahlung kommt er allerdings nicht herum. Die Senioren-Hypothek wird entweder in fünf einzelnen Tranchen oder auf einen Schlag ausgezahlt.

Nehmen wir als Beispiel einen 70-Jährigen, der ein schuldenfreies Einfamilienhaus besitzt, das nach Einschätzung des TÜV Süd 200.000 Euro wert ist. Dieses kann bis zur Hälfte des Objektwerts beliehen werden. Die Direktversicherung gewährt dem Rentner ein Darlehen von 100.000 Euro, das im Grundbuch durch die Eintragung einer Hypothek abgesichert wird. Die Laufzeit des Darlehens ist unbegrenzt. Der Zinssatz beträgt fünf Prozent, wobei der Kreditnehmer sich entscheidet, keine Tilgung vorzunehmen. Aus diesem Darlehen resultiert letztlich eine monatliche Belastung von 416 Euro. Entschließt sich der Ruheständler, seine Erben etwas zu schonen und mit zwei Prozent zu tilgen, steigt die monatliche Belastung auf etwa 583 Euro. Nach dem Tod des Kreditnehmers haben etwaige Erben die Möglichkeit, den Kredit abzulösen und das Haus zu nutzen. Wenn es keine interessierten Nachkommen gibt, verwertet das Finanzinstitut die Immobilie.

Während bei diesem Modell der Bewohner auch Besitzer seines Hauses bleibt, geht bei der Zustifter-Rente der gemeinnützigen Sozialstiftung Liebenau im oberschwäbischen Meckenbeuren das Eigenheim in das Eigentum der Stiftung über. Sie übernimmt die Immobilie, gewährt dem ehemaligen Besitzer ein dinglich gesichertes lebenslanges Wohnrecht und bezahlt ihm eine lebenslange monatliche Rente. Vorher wird das Objekt bewertet und ebenfalls ein Abschlag vom Immobilienwert vorgenommen, um das Langlebigkeitsrisiko des Bewohners, das Wohnrecht sowie laufende Kosten und etwaige Renovierungsaufwendungen für die Stiftung wirtschaftlich abzufedern. "Ein Dutzend Objekte haben wir bereits im Rahmen der Zustifter-Rente erworben", so Christoph Sedlmeier, Mitarbeiter der Stiftung Liebenau. Zieht der Bewohner und ehemalige Eigentümer später in ein Pflegeheim um, erhält er nach Angaben Sedlmeiers den verbleibenden Restwert des kapitalisierten Wohnrechts als Einmalbetrag ausgezahlt. Wer sein Haus verkauft, lebt mit der Gewissheit, etwas Gutes zu tun, denn mögliche Erträge aus der Zustifter-Rente, fließen der Stiftung Liebenau zu.