Stuttgart - Der baden-württembergische Wohn-Immobilienmarkt präsentiert sich trotz Wirtschaftskrise als Hort der Ruhe. Gemessen an den langfristigen Umsätzen der Branche sei das zurückliegende Jahr kein schlechtes gewesen, so Professor Stephan Kippes bei der Vorstellung des IVD Immobilienpreisspiegels Baden-Württembergs. Der jährliche Bericht des Immobilienverbands Deutschland gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Trends auf dem Immobilienmarkt.

Im Vergleich zu den Werten der historischen Rekordjahre 2006 und 2007 ist das Umsatzvolumen am Immobilienmarkt in Baden-Württemberg im Jahr 2009 zwar deutlich zurückgegangen, dennoch fällt der Rückgang mit minus 13,3 Prozent etwas geringer aus als im Bundesdurchschnitt (knapp 16 Prozent). Das liegt nach Auffassung des IVD daran, dass es in Baden-Württemberg deutlich weniger große Paketverkäufe gegeben habe und es so auch zu keiner Überhitzung der Immobilienpreise kam.

So waren die hohen Umsätze 2007 von bundesweit 194 Milliarden Euro auf große Paketkäufe zurückzuführen. Unter anderem hatte die Stadt Dresden ihren gesamten Wohnungsbestand verkauft. Durch Einzeldeals wie diese sei es in der Vergangenheit zur Explosion der Immobilienumsätze gekommen, so Kippes, der auch dem IVD- Marktforschungsinstitut vorsteht. Betrachtet man die Immobilienumsätze im zurückliegenden Jahr je Einwohner und nach Bundesländern aufgeschlüsselt, kommt Baden-Württemberg mit 1831 Euro auf Platz sechs. Die höchsten Umsätze je Einwohner erzielten 2009 Hamburg (3383 Euro) und Bayern (2087 Euro). Schlusslicht war das Bundesland Thüringen mit einem Pro-Kopf-Umsatz von 641 Euro. "Der Immobilienmarkt in Baden-Württemberg wurde 2009 stark von Immobilieninteressenten beeinflusst, die ihr Geld in die relativ sichere Anlageform Immobilie umschichten wollen", so Kippes.

Diese Umschichtungswelle in sichere Sachwerte setze sich derzeit ungebrochen fort. Gedämpft werde das Marktgeschehen allerdings durch die Situation am Arbeitsmarkt. Aufgrund von Kurzarbeit oder Arbeitsplatzverlust falle auch der eine oder andere Käufer aus, ist die Erfahrung des Verbandes. Trotzdem konnten sich die Immobilienpreise in Baden-Württemberg vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise im Deutschlandvergleich gut behaupten, so der IVD. So gingen die Immobilienpreise im Landestrend bei Häusern je nach Objekttyp lediglich zwischen 1,6 und fünf Prozent, bei den Neubauwohnungen um drei Prozent zurück.

In den baden-württembergischen Ballungszentren wird ausreichender und bezahlbarer Wohnraum zu einem immer knapper werdenden Gut. Die aktuellen Untersuchungsergebnisse zeigten einmal mehr, dass nach wie vor der Wohnimmobilienmarkt in der Landeshauptstadt durch eine starke Nachfrage gekennzeichnet sei. Die Kaufinteressenten seien heute aber preissensibler. Sie seien seltener bereit, Kompromisse in Bezug auf Lage, Zuschnitt oder Ausstattung zu machen. Auch das Thema Energieeffizienz gewinne deutlich an Bedeutung, stellt der IVD fest.

Laut Erik Nothelfer, Vorstandsvorsitzender des IVD-Süd, geht der Verband in der Landeshauptstadt weiterhin von einem Fehlbestand von circa 2000 Wohnungen pro Jahr aus. Nothelfer schloss nicht aus, dass die "erheblichen Angebotsengpässe gerade bei preisgünstigen und familiengerechten Objekten zu einem weitern Anstieg des Mietniveaus führen könnten. Er forderte die Politik auf, künftig wieder verstärkt Einzelanleger im "vernünftigen Umfang" steuerlich zu fördern, um mittelfristig ein nachfragegerechtes Angebot an Wohnraum im Ballungszentrum Stuttgart anbieten zu können.

Die vom IVD beschriebene Entwicklung ist nicht allein auf die Landeshauptstadt beschränkt. So spricht der Verband auch in Reutlingen von einem angespannten Mietbereich. Hier gehe das relativ hohe Mietniveau mit dem Mangel an großzügigen, familiengerechten und bezahlbaren Wohnungen einher. Das Angebot an Einfamilienhäusern zur Miete sei sehr knapp, die Nachfrage könne kaum befriedigt werden, ermittelte jetzt der IVD. Auch in Ulm, Heidelberg und Karlsruhe verschärft der anhaltende Trend "zurück in die Stadt" die Nachfrage nach Wohnraum. In Heidelberg konzentriert sich die Nachfrage nach Kauf- und Mietwohnungen auf die "guten" innerstädtischen Lagen, während die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in den Randlagen eher verhalten sei.

Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt führt dabei nicht nur in Karlsruhe zu einer leicht steigenden Tendenz bei den Immobilienpreisen, so der Verband. In Mannheim gehören Wohnhäuser sowie große Eigentumswohnungen zu den gefragtesten Immobilienobjekten laut IVD. Allerdings sei auch hier das Angebot äußerst knapp. Ähnlich wie bei den Kaufobjekten würden vor allem große und familiengerechte Wohnungen gesucht. In Freiburg sind laut IVD besonders kleinere Eigentumswohnungen gefragt. Da sich aber auch in der Universitätsstadt die Nachfrage von privaten Anlegern und Eigennutzern im letzten Jahr verstärkt habe, werde das Angebot zunehmend dünner.

Der Preisspiegel Baden-Württemberg für Wohn- und Gewerbeimmobilien 2009/2010 ist erhältlich im Onlineshop des IVD unter www.ivd-institut.de/shop